É cediço que, ao locador, é facultada a denúncia vazia do contrato de locação por prazo indeterminado, desde que conceda ao locatário o prazo de 30 dias para a desocupação do imóvel, nos termos do art. 46, § 2º, da Lei Federal nº 8.245/91.
Nesse sentido, recentemente, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, reafirmando tese adotada há muito pela Corte (v. REsp 84.843/SP, Min. Rel. Hamilton Carvalhido, DJe 06.05.2002), entendeu que a referida notificação premonitória é obrigatória e constitui pressuposto de constituição e desenvolvimento válido e regular da ação despejo.
Senão, vejamos:
RECURSO ESPECIAL. CIVIL. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. AÇÃO DE DESPEJO. DENÚNCIA VAZIA. NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA. AUSÊNCIA. OBRIGATORIEDADE. EXTINÇÃO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO.
(…)
- A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a interposição de embargos de declaração, impede o conhecimento nessa parte do recurso especial.
- Mesmo de forma indireta, o STJ já apontava para a obrigatoriedade da ocorrência da notificação premonitória, ao denominá-la de “necessária” ou mesmo de “obrigatória”.
- A necessidade de notificação premonitória, previamente ao ajuizamento da ação de despejo, encontra fundamentos em uma série de motivos práticos e sociais, e tem a finalidade precípua de reduzir os impactos negativos que necessariamente surgem com a efetivação do despejo.
- “Caso a ação de despejo seja ajuizada sem a prévia notificação, deverá ser extinto o processo, sem a resolução do mérito, por falta de condição essencial ao seu normal desenvolvimento”.
- Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, não provido.
(REsp nº 1.812.465/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, Julg. 12/05/2020)
Em seu voto, a ministra Nancy Andrighi consignou que, conforme a doutrina especializada, a única exceção que dispensaria o envio da notificação premonitória seria a hipótese de ajuizamento da ação de despejo dentro dos 30 dias subsequentes ao término do contrato de locação:
Portanto, é permitido ao locador ajuizar diretamente a ação de despejo, prescindindo da notificação prévia, desde que o ajuizamento ocorra nos 30 (trinta) dias seguintes ao termo final do contrato. No entanto, definitivamente, essa exceção não se aplica ao recurso em julgamento.
Desse modo, caro leitor, a sólida jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, recentemente confirmada, orienta que a notificação premonitória, prevista no art. 46, § 2º, da Lei 8.245/91, é medida obrigatória para que posterior ação de despejo tenha o seu regular e válido desenvolvimento, salvo se a ação for proposta dentro dos 30 dias subsequentes ao término do contrato.
