No contrato de locação, caso a coisa sofra deterioração sem culpa do locatário, a ele caberá pedir redução proporcional do aluguel ou resolver o contrato caso já não sirva a coisa para o fim ao qual se destinava, nos termos do art. 567, do Código Civil.
Na hipótese de a deterioração ser decorrente de caso fortuito ou força maior, ao locador recairá, em regra, o ônus de arcar com os prejuízos (art. 393, caput, do CC), conforme já orienta o brocardo res perit domino (a coisa perece para o dono).
Em recente julgado, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça enfrentou, por ocasião do julgamento do REsp nº 1.707.405/SP, a controvérsia se o locatário, diante da deterioração completa da coisa em razão de incêndio, deveria arcar com os alugueres do período entre o evento que inutilizou a coisa e a entrega das chaves.
Na decisão o Ministro Relator Moura Ribeiro entendeu que, diante da extinção da propriedade em razão do perecimento da coisa objeto do contrato de locação (incêndio), igualmente estará extinta a possibilidade de usar, fruir e gozar desse mesmo bem, o que inviabilizaria, por consequência, a exploração econômica dessas faculdades da propriedade por meio do contrato de locação. Em se tratando de contrato oneroso e bilateral, asseverou o Julgador, a impossibilidade de exploração útil do bem deve implicar no encerramento do contrato.
Em outras palavras: o mutualismo inerente à relação de locação, pressupondo prestações e contraprestações recíprocas, deve pautar a continuidade do contrato, sendo que, na hipótese desse sinalagma ser rompido, a exigência de uma contraprestação do locatário, sem a prestação do locador, poderá, até mesmo, configurar enriquecimento sem causa para um dos contratantes.
Portanto, o entendimento adotado pelo Superior Tribunal de Justiça no caso em comento se resume na tese segundo a qual: o perecimento do bem alugado, implica a automática extinção do contrato de locação e, por conseguinte, impede a cobrança de aluguéis, nos termos da ementa a seguir colacionada:
DIREITO CIVIL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. PERECIMENTO DO BEM EM INCÊNDIO. IRRESIGNAÇÃO SUBMETIDA AO NCPC. ENTREGA DAS CHAVES EM MOMENTO POSTERIOR. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS NO PERÍODO CORRESPONDENTE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Aplicabilidade do NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. Discute-se nos autos a exigibilidade dos aluguéis no período compreendido entre o incêndio que destruiu o imóvel locado e a efetiva entrega das chaves pelo locatário. 3. A locação consiste na cessão do uso ou gozo da coisa em troca de uma retribuição pecuniária, isto é, tem por objeto poderes ou faculdades inerentes à propriedade. Assim, extinta a propriedade pelo perecimento do bem, também se extingue, a partir desse momento, a possibilidade de usar, fruir e gozar desse mesmo bem, o que inviabiliza, por conseguinte, a manutenção do contrato de locação. 4. O mutualismo que está na base dessa relação jurídica pressupõe, necessariamente, a existência de prestações e contraprestações recíprocas, sendo certo que a quebra desse sinalagma pode configurar enriquecimento sem causa vedado pelo ordenamento pátrio. 5. Recurso especial provido. (AgInt no REsp 1.707.405/SP, Rel. Ministro MAURO RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, DJe 10/06/2019).
EQUIPE IDC (Luiz Henrique Cezare e Felipe Moreira)
