Conforme segura jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a obrigação de pagamento de despesas condominiais é de natureza propter rem, isto é, assumida “por causa da coisa”. Essa conclusão é extraída, principalmente, do disposto no art. 1.345 do Código Civil, segundo o qual “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condômino, inclusive multa e juros moratórios”.
Em função da natureza propter rem da dívida e havendo mais de um proprietário, a responsabilidade das cotas condominiais é considerada solidária, não existindo, contudo, litisconsórcio necessário entre os coproprietários, podendo o condomínio demandar contra qualquer um deles ou contra todos em conjunto.
Sobre esse tema, recentemente o Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento do REsp 1.683.419/RJ, fixou entendimento segundo o qual todos os proprietários do imóvel devem responder pela dívida oriunda de cotas condominiais, mesmo que algum coproprietário não tenha participado da fase de conhecimento, vejamos:
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS NO BOJO DE AÇÃO DE COBRANÇA NA QUAL A PROPRIETÁRIA DO BEM NÃO FIGUROU COMO PARTE. POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MAJORAÇÃO.
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- O propósito recursal consiste em definir se a proprietária do imóvel gerador dos débitos condominiais pode ter o seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo, uma vez que tramitou apenas em face de seu ex-companheiro.
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- Segundo o reiterado entendimento deste Superior Tribunal de Justiça, a obrigação de pagamento das despesas condominiais é de natureza propter rem, ou seja, é obrigação “própria da coisa”, ou, ainda, assumida “por causa da coisa”. Por isso, a pessoa do devedor se individualiza exclusivamente pela titularidade do direito real, desvinculada de qualquer manifestação da vontade do sujeito.
- Em havendo mais de um proprietário do imóvel, como ordinariamente ocorre entre cônjuges ou companheiros, a responsabilidade pelo adimplemento das cotas condominiais é solidária, o que, todavia, não implica a existência de litisconsórcio necessário entre os co-proprietários, podendo o condomínio demandar contra qualquer um deles ou contra todos em conjunto, conforme melhor lhe aprouver. Precedente.
- Hipótese dos autos em que, à época da fase de conhecimento, o imóvel encontrava-se registrado em nome dos dois companheiros, mostrando-se válido e eficaz, portanto, o acordo firmado pelo ex-companheiro da recorrente com o condomínio.
- Descumprido o acordo e retomada a ação, e em não sendo efetuado o pagamento do débito, é viável a penhora do imóvel gerador das despesas, ainda que, nesse novo momento processual, esteja ele registrado apenas em nome da recorrente, que não participou da fase de conhecimento.
- Sob o enfoque do direito material, aplica-se a regra do art. 1.345 do CC/02, segundo o qual “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multa e juros moratórios”. Por outro lado, no plano processual, a penhora do imóvel e a inclusão da proprietária no polo passivo da lide é viável ante o disposto no art. 109, § 3º, do CPC/15, no sentido de que os efeitos da sentença proferida entre as partes originárias se estendem ao adquirente ou cessionário.
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- Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido, com majoração de honorários advocatícios.
(REsp nº 1.683.419/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe 26/02/2019).
Note-se que, no caso analisado pela Corte, fora firmado acordo na fase de conhecimento pelo antigo proprietário do imóvel e, uma vez descumprido o acordo, o cumprimento de sentença recaiu sobre o novo proprietário, que responderá pelas dívidas oriundas do bem mesmo que não tenha participado do acordo entabulado.
Portanto, prezado leitor, em dívidas de natureza propter rem, como é o caso das obrigações advindas das cotas condominiais, mesmo que na fase de conhecimento não figurem todos os coproprietários do imóvel ou a titularidade do bem seja posteriormente alterada, ao credor é permitido direcionar o cumprimento de sentença de acordo com sua conveniência, mesmo em face do novo proprietário.
