O tema está expresso no inciso X do art. 784 do CPC, que assim dispõe, in verbis:
Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: (…) X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas; (…).
Dessa forma, o Código resolve de vez a polêmica doutrinária e jurisprudencial em torno das seguintes questões: há título executivo extrajudicial autônomo decorrente da relação entre condômino e condomínio? O crédito ao qual se refere o art. 585, V, do CPC/73 é aquele não pago pelo condômino ou apenas pelo locatário?
Na análise de Cassio Scarpinella BUENO, feita com base no CPC/73 após o advento da Lei Federal nº 11.382/2006: “Nada há de novo no inciso V do art. 585 quanto a esta discussão. Deve prevalecer, portanto, a orientação majoritária de que o título executivo extrajudicial previsto no dispositivo refere-se, apenas e tão-somente, às relações em que existe locação de unidade condominial. (…) não há como sustentar que “taxas e despesas de condomínio” não sejam lidas e interpretadas senão na função gramatical que assumem na oração constante do dispositivo em comento: o crédito a elas relativo deriva da relação locatícia. Não pode haver dúvida de que a Lei n. 11.382/2006 poderia ter criado um novo título executivo extrajudicial, o que colocaria um fim na discussão já noticiada (…). Pelas razões expostas, contudo, a Lei não foi tão longe (…).” (Curso sistematizado de direito processual civil, p. 100).
Daí porque a jurisprudência passou a exigir ação de conhecimento para a cobrança do crédito originário da relação entre condômino e condomínio, sobretudo diante do art. 275, II, “b”, do CPC/73 (TJSP, AC 0013153- 86.2006.8.26.0068, 29ª Câm. de Dir. Priv., j. 23.05.2012, rel. Des. Ferraz Felisardo, DJe 23.05.2012; e, TJRS, AC 70002488443, 18ª Câm. Civ., j. 23.08.2001, rel. Des. Rosa Terezinha Silva, DJ 25.09.2001).
De outro lado, mesmo diante do revogado artigo 585, inciso V, do CPC/73, muitos já entendiam que as taxas e despesas condominiais não constituem mero acessório da locação, mas têm existência autônoma e são passíveis de demanda executiva, notadamente por constituírem título executivo extrajudicial previsto em legislação extravagante (CPC/73, art. 585, VIII e Lei Federal nº 4.591/1964, art. 12, § 2º – “Cabe ao síndico arrecadar as contribuições competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas”).
Nas palavras de Araken de ASSIS: “(…) é usual convencionar a obrigação do locatário pelas despesas ordinárias de condomínio (art. 23, caput, XII, e § 1º, da Lei 8.245/1991), daí por que, na maioria das vezes, aluguel e encargo de condomínio se relacionam intimamente. Inexistente locação, ou se nela a responsabilidade for do locador, seja porque despesa extraordinária (art. 22, X, da Lei 8.245/1991), seja porque assim convencionado, cabe a demanda executória movida pelo síndico (art. 22, § 1º, a, da Lei 4.591, de 16.12.1964; arts. 1.348, II e VII, do CC-02). (…). Não dispondo o síndico dos documentos necessários à prova do valor do crédito, caberá ação de cobrança, via procedimento sumário (art. 275, II, b).” (Manual da Execução, p. 199).
Assim também já decidiu o STJ (v. AgRg no Ag 216.816/DF, 3ª T., j. 20.04.1999, rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, DJ 31.05.1999; e, REsp. 43.318/MG, 3ª T., j. 07.11.1995, rel. Min. Claudio Santos, DJ 26.02.1996).
Esse foi o entendimento prestigiado pelo CPC, ao expressamente colocar no rol de títulos executivos extrajudiciais “o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas”.
