Débitos de natureza propter rem e a arrematação/adjudicação de bens imóveis
Por Luiz Roberto Hijo Sampietro
A responsabilidade do arrematante de imóvel pelo pagamento das cotas condominiais vencidas e anteriores à arrematação era questão bastante tormentosa durante a vigência do CPC/73.
A jurisprudência formada sobre o assunto era dividida: havia julgados que apenas responsabilizavam o arrematante por tal encargo se o edital de praça veiculasse essa ressalva (ex.: REsp 865.462/RJ). Outros arestos, no entanto, impunham ao arrematante, de forma absoluta, a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais vencidas e anteriores à arrematação (ex.: EDcl no REsp 1.280.332/SP), realçando a natureza propter rem desse dever.
Para sepultar esse debate e evitar a indevida oneração do arrematante de imóvel com dívidas de obrigações de natureza propter rem anteriores à arrematação, a regra do § 1º do art. 908 do CPC/15 dispõe o seguinte: “Art. 908. Havendo pluralidade de credores ou exequentes, o dinheiro lhes será distribuído e entregue consoante a ordem das respectivas preferências. § 1º No caso de adjudicação ou alienação, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, sub-rogam-se sobre o respectivo preço, observada a ordem de preferência. § 2º Não havendo título legal à preferência, o dinheiro será distribuído entre os concorrentes, observando-se a anterioridade de cada penhora”.
Dessa forma, o adquirente de imóvel não é mais responsável pelas cotas condominiais e também pelos tributos inadimplidos até a arrematação do bem, dada a sub-rogação desses créditos no valor da arrematação. Conforme ensina José Miguel Garcia Medina (Novo código de processo civil comentado. 3ª ed. São Paulo: RT, 2015, p. 1.203), o CPC/15 encampou a previsão do art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional, e superou a jurisprudência formada sobre o tema durante a vigência do CPC revogado.
Por fim, outra advertência é necessária: o art. 1.046, do Código de Processo Civil, estabelece a incidência imediata das regras do CPC/15 aos processos pendentes, mesmo que eles tenham se iniciado sob a égide do CPC/73. Por tal motivo, se a arrematação do imóvel ocorrer durante a vigência do CPC/15, ainda que a demanda tenha sido ajuizada antes de 18.3.2016, o arrematante estará desonerado das dívidas do mencionado bem, que irão se sub-rogar no preço da aquisição em hasta pública.
