Direito de laje e seus reflexos na execução civil

A Lei Federal nº 13.465/2017, a par de outras novidades, regulamentou o direito real de laje no Código Civil, trazendo, para o processo, reflexos na execução civil.

Segundo os arts. 1.225, inciso XIII e 1.510-A a 1.510-E do Código Civil, o direito de laje é mais uma espécie de direito real na qual o “proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo” (CC, art. 1.510-A, caput).

Ainda, o mesmo artigo citado dispõe expressamente que “Os titulares da laje, unidade imobiliária autônoma constituída em matrícula própria, poderão dela usar, gozar e dispor” (§3º).

Nesse sentido, o CPC sentiu o reflexo dessa disposição justamente na incumbência do exequente em requerer a intimação do titular da construção-base quando a penhora recair sobre o direito real de laje ou, ao contrário, requerer a intimação do titular das lajes quando a penhora recair sobre a construção-base (v. CPC, art. 799, incisos X e XI). Tudo a garantir eventual direito de preferência e preservação dos interesses desse terceiro especialmente vinculado, já que tem uma relação íntima com o bem objeto da penhora.

Entretanto, diferentemente do que ocorre nas outras situações, em relação às quais o art. 804 do CPC prevê hipóteses correspondentes de ineficácia da alienação quando não intimado o terceiro especialmente interessado, não houve a necessária adequação legislativa desse dispositivo quanto ao direito de laje. Nesse sentido, admitir a eficácia da alienação somente nesse caso seria uma incoerência sistêmica.

Uma solução possível seria admitir a nítida aproximação entre o direito de laje e o direito de superfície, como destaca Frederico Henrique VIEGAS DE LIMA sobre o tema:

“Possui nítidas características de direito de superfície na modalidade de direito de sobrelevação, sendo, em nosso entendimento, por esse absorvido. De igual forma, possui características marcadas dos condomínios comuns e, também, dos condomínios especiais em edificações. Sendo, portanto, sua matriz encontrada nessas categorias de direitos reais e de propriedades divididas.” (Direito de laje: características e estrutura, Revista de Direito Imobiliário, vol. 83/2017, p. 477-494, Jul-Dez, 2017, DTR\2017\6967).

Feito isso, o reflexo processual subsequente natural seria a atração da incidência do art. 804, §2º, do CPC, garantindo-se, também, a ineficácia da alienação havida sem a necessária intimação do proprietário da construção-base ou do titular do direito de laje quando a penhora recair sobre o referido direito ou sobre a construção-base, respectivamente.