O compromisso de compra e venda sem registro constitui justo título para a usucapião ordinária?
Por Luiz Cezare
Nos termos do art. 1.242 do Código Civil, admitir-se-á a aquisição de propriedade por meio da usucapião ordinária para aquele que, continua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, possuir o imóvel por dez anos.
Sobre o tema, em recente julgado, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), reformando acordão do Tribunal de Justiça do Estado do Mato Grosso do Sul, fixou entendimento segundo o qual o compromisso de compra e venda, a despeito de não ter sido registrado, caracteriza justo título para fins de reconhecimento da usucapião ordinária, vejamos:
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. IMÓVEL RURAL. USUCAPIÃO ORDINÁRIA. JUSTO TÍTULO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. REGISTRO. DESNECESSIDADE. PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. INTERRUPÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. BOLETIM DE OCORRÊNCIA. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. TERCEIRO. CITAÇÃO. FRUSTRADA. EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. A falta de registro de compromisso de compra e venda não é suficiente para descaracterizar o justo título como requisito necessário ao reconhecimento da usucapião ordinária. 3. A interrupção do prazo da prescrição aquisitiva somente é possível na hipótese em que o proprietário do imóvel usucapiendo consegue reaver a posse para si. Precedentes. 4. A mera lavratura de boletim de ocorrência, por iniciativa de quem se declara proprietário de imóvel litigioso, não é capaz de, por si só, interromper a prescrição aquisitiva. 5. Recurso especial provido.
(REsp nº 1.584.447/PR, Terceira Turma do STJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 12.03.2021).
Em seu voto, o ministro relator consignou que o compromisso de compra e venda sem registro é capaz de ensejar a usucapião ordinária justamente pelo fato de que, nesta modalidade de prescrição aquisitiva, o justo título pressupõe uma falha que o decurso do tempo trata de sanar.
Esse entendimento, inclusive, encontra eco seguro na jurisprudência da Quarta Turma da Corte, verbis:
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DE TODOS OS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA N. 283/STF. REAVALIAÇÃO DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Esta Corte Superior reconhece como justo título, hábil a demonstrar a posse, o instrumento particular de compromisso de compra e venda, ainda que desprovido de registro. A promessa de compra e venda gera efeitos obrigacionais, não dependendo, para sua eficácia e validade, de ser formalizada em instrumento público’ (AgInt no REsp 1325509/PE, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 15/12/2016, DJe 06/02/2017).
- O recurso especial que não impugna fundamento do acórdão recorrido suficiente para mantê-lo não deve ser admitido, a teor da Súmula n. 283/STF.
- O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou incursão no contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ.
- No caso concreto, o Tribunal de origem concluiu pela inexistência de vícios no instrumento contratual. Alterar essa conclusão demandaria reexame de matéria fática, vedado em recurso especial.
- Agravo interno a que se nega provimento”.
(AgInt no AREsp 202.871/MS, Quarta Turma do STJ, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, DJe 16.4.2018)
Desse modo, prezado leitor, o compromisso de compra e venda, por se tratar de título que permite a transferência do imóvel, deve ser considerado documento apto a caracterizar o requisito do justo título necessário para a usucapião ordinária, mesmo que não haja registro, conforme entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça.
